Pflegeimmobilie kaufen

Pflegeimmobilie kaufen

Mit Einführung der Pflegeversicherung 1995 hat die Bundesregierung den wachsenden Pflegebedarf erkannt und möchte die Finanzierung der ambulanten und vor allem stationären Pflege fördern. Darüber hinaus haben viele Bürger eine private Pflegezusatzversicherung abgeschlossen. Das sind ideale Voraussetzungen für den Kauf einer Pflegeimmobilie. Fast 30 Jahre später ist das Thema akuter denn je. Aufgrund des immer weiter steigenden Pflegebedarfs sind ihre Miet-Einnahmen beim Kauf einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage für die Zukunft gesichert.

Wie funktioniert eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?

Als Investor erwerben Sie von einem spezialisierten Pflegeheimanbieter ein Pflegeapartment in einem Pflegeheim und werden somit Teil-Eigentümer. Sie werden als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ähnlich wie beim Kauf einer Eigentumswohnung. Der Pflegeheimanbieter übernimmt folgende Aufgaben:

• Auswahl der Lage des Pflegeheims
• Bau des Pflegeheims
• Auswahl des Betreibers
• Aushandeln des Pachtvertrages mit dem Betreiber

Der Betreiber tritt im Rahmen eines Pachtvertrages mit der Eigentümergemeinschaft als Generalmieter auf und sorgt für die Verwaltung, Instandhaltung und die Vermietung ihres Apartments. Sie müssen sich also nicht selbst um die Vermietung kümmern. Zusätzlich erhalten Sie bei guten Anbietern eine Mietgarantie von 20 – 25 Jahren.

Was sind die wichtigsten Vorteile einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?

• Langfristig garantiere monatliche Mieteinnahmen
• Steuerliche Vorteile
• externe Verwaltung
• Kein Mieterkontakt
• Gute Finanzierungskonditionen

Wieso kann die EUREGIOFINANZ ihnen bei der Wahl des richtigen Pflegeheims helfen?

Als Immobilienfinanzierungsvermittler haben wir regelmäßig Kontakt zu verschiedenen Pflegeheimanbietern, müssen Unterlagen für die finanzierenden Banken prüfen und bekommen von unseren Kunden viele Rückmeldungen aus der Praxis. Dieses Wissen möchten wir weitergeben. Dabei prüfen wir, ob und welche Pflegeimmobilie zu ihrer Vermögensstruktur oder ihrer Altersvorsorge-Strategie passt und geben ihnen die passenden Empfehlungen.

Wie erkennt man eine gute Pflegeimmobilie?

Hier sind vor allem 3 Punkte entscheidend:

1. Lage des Pflegeheims

Wie bei jeder Immobilie ist die Lage ein entscheidender Faktor für die Sicherung der zukünftigen Mieteinnahmen. Dabei ist neben der Attraktivität der Lage auch der lokale Pflegebedarf entscheidend. Was nützt ihnen die schönste Immobilie, wenn sie nicht genutzt wird. Hoher Pflegebedarf besteht erfahrungsgemäß in der Nähe von Großstädten.

2. Qualität des Betreibers der Pflegeimmobilie

Bei der Auswahl des Betreibers sind Erfahrung und Kapitalstärke die entscheidenden Faktoren. Das Betreiben eines Pflegeheims ist ein schwieriges Geschäftsfeld, das kaufmännisch herausfordern ist.

Die richtige und kosteneffiziente Organisation gelingt nur den erfahrenen Betreibern. Aber auch erfahrenen Betreiber machen nicht immer alles richtig. Mit einer ausreichenden Kapitalstärke können schwierige Marktphasen überwunden werden.

3. Pachtvertrag

Der Pachtvertrag wird zunächst zwischen dem Eigentümer des Pflegeheims und der Betreibergesellschaft geschlossen. Im Pachtvertrag werden insbesondere folgende Punkte geregelt:

• Höhe des Mietertrags
• Verteilung der Kosten zwischen dem Eigentümer und dem Betreiber
• Laufzeit und Kündigung

Mit dem Kauf eines Pflegeapartments wird dieser Vertrag von der Eigentümergemeinschaft insgesamt, also auch von Ihnen als Käufer eines Pflegeapartments anerkannt. Der Mietertrag und die nicht umlagefähigen Kosten werden dann entsprechend ihrem Miteigentumsanteil auf die einzelnen Teileigentümer aufgeteilt.

Welches Problem kann beim Kauf einer Pflegeimmobilie entstehen?

In der Presse hat man in den letzten Jahren vereinzelt von der sog. Betreiberinsolvenz gehört. Das betraf zwar nur etwa 2 % der Betreiber aber sollte an dieser Stelle nicht unerwähnt bleiben. Da Sie als Eigentümer eines Pflegeapartments die Miete vom Betreiber erhalten, ist natürlich die Insolvenz des Betreibers erstmal mit dem Ausfall der Miete verbinden. Allerdings verfügt ein guter Pflegeheimanbieter über gute Kontakte zu Pflegeheimbetreibern und ist in der Lage einen Ersatzbetreiber zu finden, der das Pflegeheim übernehmen kann.

Was kostet eine Pflegeimmobilie?

Der Kaufpreis für ein Pflegeapartment startet bei ca. 200.000 EUR. Zusätzlich müssen sie die Grunderwerbsteuer und ca. 2 % Notarkosten zahlen. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 – 6,5 %.

Wie kann der Erwerb einer Pflegeimmobilie steuerlich geltend gemacht werden?

Wie bei jeder Immobilie kann die Abnutzung des Gebäudes abgeschrieben werden (Afa). Üblicherweise ist pro Jahr eine Abschreibung von zwei Prozent möglich. Darüber hinaus kann die Zimmerausstattung mit zehn Prozent abgeschrieben werden. Zusätzlich können die Zinsen für die Immobilienfinanzierung und Instandhaltungsmaßnehmen abgeschrieben werden. In ihrer jährlichen Einkommensteuererklärung führen diese Punkte zu einer Steuererstattung.

Wann und wie kann ich meine Pflegeimmobilie wieder verkaufen?

Grundsätzlich können Sie jederzeit ihr Apartment verkaufen. Allerdings sollte die 10-jährige Spekulationsfrist nicht unterschritten werden, damit der Verkaufserlös steuerfrei ist. Da eine Pflegeimmobilie gewöhnlich finanziert wird, sollte auch nicht vor Ablauf der ZInsbindung die Immobilie verkauft werden, da dann die sog. Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank anfällt.

Möchten Sie ihre Pflegeimmobilie verkaufen, ist es am einfachsten Personen aus der bestehenden Eigentümergemeinschaft anzusprechen. Hier besteht normalerweise immer Interesse. Darüber hinaus kann der Verkäufer (nicht Betreiber) des Pflegheims in seinem Netzwerk potentielle Kunden vermitteln. Es ist also in der Praxis nicht schwierig ein bestehendes Apartment in einem Pflegeheim zu verkaufen. Beim Verkauf der Pflegeimmobilie ist drauf zu achten, dass zum Zeitpunkt des Verkaufs der Pachtvertrag noch eine ausreichende Restlaufzeit hat.

 

Pflegeimmobilie als Altersvorsorge

Der Kauf einer Pflegeimmobilie erfolgt in den meisten Fällen im Rahmen einer Immobilienfinanzierung. Sie zahlen die monatlichen Finanzierungsraten und erhalten im Gegenzug die Mieteinnahmen abzüglich der nicht umlagefähigen Kosten. So bauen Sie sich im Laufe der Jahre ein Vermögen auf. In der Rentenphase sind die Mieteinnahmen ihre Zusatzrente. Im Gegensatz zu einer klassischen Lebensversicherung oder einem Sparbuch steigt ihr Vermögen mit der Inflation, da sowohl die Mieteinnahmen als auch der Wert ihres Pflegeapartment steigen. Besonders interessant ist diese Form der Altersvorsorge für Selbständige. Selbständige müssen nicht in die gesetzliche Rentenversicherung einzahlen und sind deshalb für ihre Altersvorsorge komplett selbst verantwortlich. Im Altersvorsorge-Mix sollte eine Immobilie als Kapitalanlage nicht fehlen.