Immobilienfinanzierung für Grenzgänger

Immobilienfinanzierung für Grenzgänger

Sie sind auf der Suche nach einer Immobilie im Raum Aachen? Leider sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren in der Region Aachen teilweise stark gestiegen. Im Dreiländer-Eck sind Sie zum Glück nicht auf Deutschland begrenzt. Sie wollen ein Haus in Belgien oder Holland finanzieren? Im nahen Ausland rund um Aachen gibt es viele interessante Häuser in toller Lage zu attraktiven Preisen.

Soll der Sprung über die Grenze gewagt werden, muss jedoch zuerst die Immobilienfinanzierung geklärt sein. Die EUREGIOFINANZ aus Aachen hat sich auf die Immobilienfinanzierung für Grenzgänger Belgien und Holland spezialisiert.

Welche Bank finanziert eine Immobilie im Ausland?

Sie haben die Möglichkeit sowohl eine deutsche Bank als auch eine Bank in Belgien oder Holland zu wählen. Wir prüfen für Sie, welche Bank am sinnvollsten ist. Zentrale Fragen sind hier die Höhe des Eigenkapitals, die eigene Bonität und der Wert der Immobilie. Zudem gibt es bei der Kreditvergabe einige länderspezifische Unterschiede. Im Folgenden haben wir die wesentlichen Merkmale der Immobiloienfinanzierung in Belgien und Holland aufgeführt

Immobilienfinanzierung Belgien

Bei einer Immobilienfinanzierung mit belgischen Banken wird zwar auch eine Zinsbindung wie in Deutschland vereinbart. Zugleich wird aber eine Zinsobergrenze für den gesamten Laufzeit festgesetzt, die üblicherweise 2 % über dem vereinbarten Zins liegt. Diese Zinssicherheit muss vom Kunden durch einen Zinsaufschlag gezahlt werden. Zudem sind Anfang 2020 die Anforderungen an das Eigenkapital verschärft worden. Zusätzlich zu den Nebenkosten, müssen bis zu 20 % des Wertes der Immobilie aus Eigenmitteln finanziert werden. Vorteilhaft ist das belgische System bei der Vorfälligkeitsentschädigung. Für 3 Monatszinsen können Sie jederzeit aus der Zinsbindung aussteigen. Zudem verlangen einige belgische Banken, dass mit dem Darlehensvertrag bestimmte Versicherungen wie z.B. Wohngebäude- und Todesfallversicherung abgeschlossen werden. Dieses Koppelgeschäft erhöht indirekt die Kosten des Darlehens. Ein Kredit aus Belgien für Deutsche ist also möglich, sollte aber immer mit den Angeboten der deutschen Banken verglichen werden.

Bei einer Immobilienfinanzierung mit deutschen Banken für eine belgische Immobilie ist eine Zinsbindung von maximal 15 Jahren möglich. Eine Zinssicherung über einen längeren Zeitraum ist dann nur über die Kombination mit einem Bausparvertrag möglich. Möchten Sie vorzeitig aus der Zinsbindung aussteigen, ist das regulär nach 10 Jahren möglich. Möchten Sie vorher aussteigen, müssen Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Eine Pflicht zum Abschluss von zusätzlichen Versicherungen ist nicht zulässig.

Achtung: Seit 2020 müssen bei belgischen Banken mindestens die Ewerbsnebenkosten und zusätzlich 10 % des Kaufpreises als Eigenkapital vorhanden sein.

Immobilienfinanzierung Niederlande

Die Immobilienfinanzierung ist in Holland mit niederländischen Banken und mit deutschen Banken möglich. Sie können also einen Kredit in Holland auch als Deutscher beantragen. Voraussetzung ist, dass Sie Arbeitnehemer sind. Sind Sie selbständig, werden die Einkünfte von den holländischen Banken nicht anerkannt. Bei der Baufinanzierung über holländische Banken wird die Zinsbindung genau wie bei deutschen Banken für eine festen Zeitraum festgelegt. Die Laufzeit darf maximal 30 Jahre betragen, da in den Niederlanden eine Hypothek nach 30 Jahren verfällt.

Bei einer Immobilienfinanzierung mit deutschen Banken für eine niederländische Immobilie ist mit einem Annuitätendarlehen eine Zinsbindung von maximal 15 Jahren möglich. Für eine Zinssicherung über einen längeren Zeitraum muss das Darlehen mit einem Bausparvertrag kombiniert werden. Möchten Sie vorzeitig aus der Zinsbindung aussteigen, ist das regulär nach 10 Jahren möglich. Möchten Sie vor Ablauf von 10 Jahren aussteigen, müssen Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

Ihre Vorteile bei der EUREGIOFINANZ:

• Vergleich zwischen deutschen und ausländischen Banken
• Beratung zu allen Grenzgänger-Themen

Wo finde ich ein Haus in Belgien oder Holland?

Passende Häuser finden Sie entweder bei ortsansässigen Immobilienmaklern oder auf Immobilienportalen. In Holland sind vor allem die Portale funda.nl  oder www.marktplaats.nl. zu empfehlen. Funda hat den Vorteil, dass Sie sehen können, wie lange die Immobilie schon in der Vermarktung ist. Ist eine Immobilie länger als 6 Monate in der Vermarktung, deutet das auf einen zu hohen Kaufpreis hin. Im Grenzgebiet Deutschland-Holland haben wir mit dem Immobilienmakler WijzerWonen gute Erfahrungen gemacht.

Im Grenzgebiet Deutschland Belgien haben wir mit folgenden Immobilienmaklern gute Erfahrungen gemacht:

• EU-Immobilien
• Nyssen

Was muss ich beim Hauskauf in Belgien beachten?

Haben Sie ein passendes Objekt gefunden, wird üblicherweise mit dem Verkäufer ein Vorvertrag geschlossen. Ab Unterschriftsdatum haben Sie 4 – 5 Wochen Zeit die Finanzierungszusage bei einer Bank einzuholen. Zusätzlich wird eine Anzahlung fällig, die Sie aber zurückfordern können, wenn Sie keine Finanzierungszusage bei einer Bank bekommen. Weiterhin haben Sie jetzt 4 Monate Zeit die Eigentumsübertragung bei einem belgischen Notar notariell zu beurkunden. In Belgien sind Sie als Käufer eines Hauses verpflichtet die Elektroinstallation auf den neuesten Stand zu bringen. Deshalb sollten Sie vor dem Kauf ein entsprechendes Angebot einholen, um diesen Betrag bei der Finanzierung zu berücksichtigen. Weitere Infos zum Immobilienerwerb in Belgien finden Sie auf der Seite Haus kaufen in Belgien – was beachten?

Was muss ich beim Hauskauf in Holland beachten?

Haben Sie in den Niederlanden ein passendes Haus gefunden, empfiehlt es sich eine sog. Koopoptie (Kaufoption) auszusprechen. Das ist eine Art Reservierung, die Ihnen das Haus für einen vereinbarten Zeitraum (üblicherweise 4 Wochen) sichert. Jetzt können Sie nach der passenden Finanzierung suchen. Möchten Sie nach 4 Wochen das Haus doch nicht kaufen, verfällt die Koopoptie ohne rechtliche Folgen.  In Ausnahmefällen wird eine Strafzahlung festgelegt. Deshalb sollte der Optionsvertrag vor Unterschrift geprüft werden. Nach Regelung aller Formalitäten wird der Eigentumsübertrag bei einem niederländischen Notar beurkundet.

Unter folgendem Link haben wir die wichtigsten Begrifflichkeiten zum Immobilienerwerb in den Niederlanden zusammengefasst.

Baufinanzierung Niederlande – FAQ

Was muss ich bei den Kaufnebenkosten in Belgien und den Niederlanden beachten?

Bei der Entscheidung in welchem Land die Immobilie erworben werden soll, spielen auch die Kaufnebenkosten eine Rolle. Diese weisen erhebliche Unterschiede aus. Im grenznahen Belgien (Wallonie und deutschsprachige Gemeinschaft) beträgt Grunderwerbssteuer 12,5 %. Bei Häusern mit einem niedrigen Katasterwert kann der Steuersatz auch bei 6 % liegen. Für Belgien können die Kaufnebenkosten auch auf der Infoseite der belgischen Notare ermittelt werden.

In den Niederlanden liegt die Grunderwerbssteuer bei eigengenutzten Immobilien bei 2 % und entfällt, wenn die Käufer unter 35 Jahre sind. Wird eine Immobilie teilweise vermietet oder als Fereinhaus genutzt, beträgt die Grunderwerbsteuer seit dem 01.01.2023 10,4 %. Dieser Unterschied kann kaufentscheidend sein. In Nordrhein-Westfalen liegt die Grunderwerbsteuer aktuell bei 6,5 %. Wir stellen Ihnen einen detaillierten Vergleich der Kaufnebenkosten zur Verfügung. Durch die enge Zusammenarbeit mit regionalen Notaren sind wir immer auf dem neuesten Stand.

Welche Unterlagen benötige ich für eine Finanzierung in Belgien oder Holland?

Im Folgenden finden Sie einen Überblick über die wichtigsten Unterlagen, die Sie für eine Finanzierungsanfrage benötigen.

Allgemeine Unterlagen:

• Unterschriebene Selbstauskunft
• Kopie Ausweis oder Reisepass
• aktuelle Renteninformation
• Kontoauszüge der letzten 3 Monate zu allen privaten Konten

Persönliche Unterlagen Angestellte:

• die letzten 3 Gehaltsnachweise
• Jahresverdienstbescheinigung oder Dezember-Abrechnung (auch Bruttoeinkommen für Holland)
• Einkommensteuerbescheid nur bei weiteren Einkünften

Zusätzlich bei Selbstständigen:

• Bilanz mit Gewinn- und Verlustrechnung der letzten 2 Jahre
• Betriebswirtschaftliche Auswertung
• Handelsregisterauszüge bei Kapitalgesellschaften

Zusätzlich bei Einkünften aus Vermietung:

• Aufstellung der Kaltmieten
• Mietverträge
• Kontoauszüge Vormonat mit allen Mieteingängen

Vermögen / Schulden:

• Nachweis Eigenkapital Konto- / Depotauszug
• Darlehensverträge bei bestehenden Fremdverbindlichkeiten
• Aktuelle Saldenaufstellungen

Unterlagen für die zu finanzierende Immobilie:

• Nutzungsart: Selbstnutzung oder Vermietung?
• Kauf-Expose
• repräsentative Fotos (2x außen + Küche, Bad, Wohnen) ggf. im Expose enthalten
• WOZ-Waarde (Steuerwertermittlung Holland)
• Bemaßte Baupläne
• Wohnflächenberechnung
• Grundbuchauszug
• Amtliche Flurkarte/Lageplan
• Kaufvorvertrag
• Aufstellung geplanter Modernisierungsarbeiten

Was muss ich beim Umzug ins Ausland beachten?

Die Wahl des Wohnortes darf nicht nur von finanziellen Gesichtspunkten abhängig gemacht werden. Der Umzug in ein anderes Land bringt Veränderungen mit sich, die vorher geprüft werden müssen. Insbesondere sollten folgende Punkte geprüft werden.

• Wie verändert sich meine steuerliche Situation?
• Was muss ich beim Thema Versicherungen für Grenzgänger beachten?
• Wie sieht es mit der Kinderbetreuung / dem Schulsystem aus?
• Welche Sprachkenntnisse muss ich haben?
• Wie sieht die Verkehrsanbindung aus?
• Wie komme ich mit der Mentalität zu Recht?

Zu diesen Punkten können Sie gerne von unseren Erfahrungen aus zahlreichen Kundengesprächen profitieren. Bei der Immobiliensuche sind wir ebenfalls gerne behilflich. Auf Wunsch stellen wir einen Kontakt zu örtlichen Immobilienmaklern her, die sich in der Zusammenarbeit mit der EUREGIOFINANZ bewährt haben. Die Änderung der steuerlichen Situation sollte ebenfalls vorher geklärt werden. Hier können wir Ihnen spezialisierte Steuerberater aus unserem Netzwerk empfehlen.

Unser Partner für Immobilien in Belgien: