Haus kaufen in Belgien –  was beachten?

Gerade in der Grenzregion Aachen/Belgien interessieren sich viele Menschen für den Kauf eines Hauses in Belgien. Hier gibt es immer noch attraktive Angebote nicht weit von Aachen entfernt. In diesem Beitrag erläutern wir Ihnen, was Sie beim Kauf einer Immobilie in Belgien beachten müssen.

Kann man in Belgien ein Haus kaufen?

Grundsätzlich gibt es keine Einschränkungen beim Kauf einer Immobilie in Belgien für Ausländer. Bei der Finanzierung einer Immobilie verlangen allerdings die meisten belgischen Banken, dass eine belgische Nationalregisternummer vorliegt. Eine Nationalregisternummer erhält man nur, wenn man seinen Wohnsitz in Belgien angemeldet hat. Wie Sie auch ohne Nationalregisternummer eine Finanzierung erhalten, können Sie gerne bei uns anfragen.

Welche belgischen Immobilienportale gibt es?

Immobilien in der Grenzregion Aachen/Belgien werden oft auf deutschen Immobilienportalen wie Immobilienscout 24 oder Ebay-Kleinanzeigen inseriert. In Belgien können wir folgende Immobilien-Portale empfehlen:

IMMOWeb

VLAN

Biddit

Zusätzlich werden Immobilien in Belgien über die lokalen Notare im Rahmen eines vente public versteigert. Das Bieterverfahren findet über die Plattform Biddit statt. Hier müssen Sie sich registrieren und ein entsprechendes Gebot abgeben.

In der Grenzregion zu Aachen sind folgende Notare bei der Versteigerung von Immobilien aktiv:

Lilien & Weling

https://www.immoweb.be/fr/agence/lilien-and-weling-notaires-associes/92079

Jean-Marie JAKUBOWSKI

https://www.immoweb.be/fr/notaire/jean-marie-jakubowski-notaire/91982

RIJCKAERT & MALHERBE SRL Notaires Associés

https://www.immoweb.be/fr/notaire/rijckaert-and-malherbe-srl-notaires-associes/3596989

Die aktuell inserierten Objekte finden Sie im Überblick auf den jeweiligen Seiten auf dem Immobilienportal Immoweb.

Zusätzlich werden die Objekte auf der Facebook-Seite Biddit Ostbelgien beworben. https://www.facebook.com/profile.php?id=100063950024283

Haus kaufen in Belgien über Immobiienmakler

Natürlich können Sie ein Haus auch über einen Immobilienmakler kaufen. Die Maklercourtage wird in Belgien üblicherweise vom Verkäufer getragen. Die lokalen Immobilienmakler vermarkten ihre Häuser meistens auf ihren eigenen Internetseiten. Mittlerweile bieten auch deutsche Makler Häuser in der Grenzregion an. Gerne geben wir die Kontaktdaten von Immobilienmaklern weiter, mit denen wir gute Erfahrungen gemacht haben.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Belgien?

Im Wesentlichen bestehen die Kaufnebenkosten in Belgien aus der Grunderwerbsteuer und den Notarkosten (sog. Schreibkosten). Die Notarkosten liegen etwa bei 3,5 % vom Kaufpreis. Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt von der Lage der Immobilie ab und beträgt in den 4 Regionen:

• Wallonie und deutschsprachige Gemeinschaft: 12,5 % vom Kaufpreis
• Region Brüssel: 12,5 % vom Kaufpreis
• Flandern: 3-6 % vom Kaufpreis (bis 31.12.2023 abhängig vom Übertragungsrecht)

Bei manchen Immobilien muss ich weniger Registrierungsgebühren (6 % statt 12,5 %) zahlen, weil dass sog. Katastereinkommen einem bestimmten Wert nicht überschreitet (in 2023: 745 EUR). Meistens wird in den Kauf-Exposés auf der ersten Seite bereits darauf hingewiesen.

Achtung! Im September gab es folgendes Update der belgischen Notare zu der geplanten Reduzierung der Grunderwerbsteuer auf 3 % ab dem 01.01.2025.

Die wallonische Regierung möchte ab dem 1. Januar 2025 den Zugang zu Immobilien erleichtern. Um dies zu erreichen, beabsichtigt sie, den Satz der Registrierungsgebühren für Immobilien, die zum Eigenheim werden sollen, auf 3 % statt auf den derzeit üblichen Steuersatz von 12,5 %. zu reduzieren.
Das Projekt sieht auch vor, dass derzeitige Eigentümer von dem Steuersatz von 3 % profitieren können, sofern sie ihre Immobilie innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb der neuen Immobilie weiterverkaufen.
Gleichzeitig sollen die folgenden bisher nebeneinander existierenden Vergünstigungen abgeschafft werden:

• Der Erstkäuferrabatt
• Der Wohngutschein
• Der ermäßigte Satz für bescheidene Wohnungen

Es wurde noch kein Erlass erlassen!  Das geplante Gesetz ist also noch nicht verabschiedet. Wir werden Sie über den Fortschritt dieser wallonischen Projekte auf dem Laufenden halten. Gerne können sie uns zu den laufenden Entwicklungen ansprechen.

Was muss ich beim Kaufvertrag einer Immobilie in Belgien beachten?

Sie haben eine passende Immobilie gefunden und sind sich mit dem Verkäufer einig geworden. Dann ist es in Belgien üblich, dass Sie mit dem Verkäufer einen Kaufvorvertrag schließen. In diesem Vertrag werden sämtliche Bedingungen des Kaufs festgelegt. Dies sind vor allem folgende Punkte:

• Käufer
• Verkäufer
• Zu übertragenes Objekt
• Genaue Katasterangaben
• Kaufpreis
• Zustand der Immobilie
• Wegerechte, Lasten, Gemeinschaftseigentum
• Informationspflichten des Verkäufers gegenüber dem Käufer
• Fälligkeitstermin der Anzahlung
• Termin der notariellen Beurkundung
• Zeitpunkt der Nutzungsübernahme

Die gesetzlichen Nachforschungspflichten müssen bereits bei Unterzeichnung des Kaufvorvertrages erledigt sein.

Im Rahmen der gesetzlichen Nachforschungspflichten werden im Wesentlichen folgende Punkte geprüft:

• Bestehende Hypotheken
• Steuerschulden
• Vorkaufsrechte
• Vorhandene Wegerechte
• Dienstbarkeiten
• Rechte Dritter
• Urbanistische Auskünfte

Ebenfalls muss der Käufer über die Werte des Energieausweises informiert werden.

Auch wenn die Eigentumsübertragung erst mit dem Notartermin und der Unterzeichnung der notariellen Urkunde stattfindet, ist der Kaufvorvertrag rechtlich bindend. Somit hat der Verkäufer nach Unterzeichnung des Kaufvorvertrages nicht mehr das Recht das Kaufobjekt an einen Dritten zu verkaufen und der Käufer kann nicht mehr vom Kauf abspringen.

Vor der Unterzeichnung der notariellen Urkunde muss die Kontrolle der Elektroinstallation erfolgen und die Dokumentation dem Käufer übergeben werden. Besteht ein Heizöltank muss in der wallonischen Region ebenfalls eine Dichtigkeitskontrolle dokumentiert werden.

Was beinhaltet die notarielle Urkunde beim Kauf einer Immobilie in Belgien?

Die notarielle Urkunde vollendet den Kauf der Immobilie. Mit der Unterzeichnung der Urkunde wird der Käufer neuer Eigentümer.

Wie hoch ist die Grundsteuer in Belgien?

Die Grundsteuer auf Immobilien heißt in Belgien Immobiliensteuervorabzug (umgangssprachlich: Katastersteuer). Die Höhe der jährlich zu zahlenden Steuer bemisst sich nach der Höhe des Katastereinkommens und des zugehörigen Steuersatzes. Das Katastereinkommen ist ein fiktives Einkommen, dass dem durchschnittlichen Nettoeinkommen der Immobilie entsprechen soll. In der Praxis wird eine durchschnittliche Miete angesetzt und davon die laufenden Kosten abgezogen. Die Höhe dieses fiktiven Einkommens wird dann jährlich gem. dem Verbraucherpreisindex angepasst.

Damit Sie ein Vorstellung davon haben, wie in Belgien das sog. Katastereinkommen berechnet wird, haben wir hier eine Beispielrechnung für ein selbstgenutztes Einfamilienhaus mit 150 m2 Wohnfläche in Eupen dargestellt:

Nettokatastereinkommen: 1.000 EUR

Indexiertes Katastereinkommen 2022: 1.908,40 EUR (Index 2022: 1,9084)

Steuersätze:

Region 1,25 %

Provinz: 21,875 %

Gemeinde: 33,75 %

Die gesamten Steuersätze in Höhe von 56,875 % ergeben bezogen auf das indexierte Katastereinkommen in 2022 einen Immobiliensteuervorabzug in Höhe von 1.085,40 EUR jährlich.

Was kostet ein Ferienhaus in Belgien?

Neben dem Erwerb eines Eigenheims erhalten wir auch regelmäßig Anfragen zu Ferienimmobilien in Belgien. Hier sind die Preise höchst unterschiedlich. Wie bei jedem Immobilienkauf hängt der Preis in erster Linie von der Lage ab. Folgende Ferienorte an der belgischen Küste sind besonders beliebt:

• Knocke
• Oostende
• De Haan
• De Panne

Um sich einen Preisüberblick zu verschaffen, suchen Sie am Besten auf den bereits genannten Portalen nach Immobilien in den besagten Orten.