Kann ich meine Lebensversicherung als Eigenkapital nehmen?
Sie möchten eine Immobilie finanzieren und dazu Ihre Lebensversicherung als Eigenkapital einbringen? Zählt die Lebensversicherung als Eigenkapital? Wir erklären im Folgenden, wie Sie ihre Lebensversicherung oder Rentenversicherung als Eigenkapital beim Immobilienkauf einzusetzen können.
Wie kann ich meine Lebensversicherung als Eigenkapital einsetzten?
Hier gibt es grundsätzlich 4 Möglichkeiten:
- Kündigung der Lebensversicherung
- Verkauf der Lebensversicherung an Dritte
- Abtretung der Lebensversicherung
- Beleihung der Lebensversicherung
- Lebensversicherung als Tilgungsersatz nutzen
Kündigung der Lebensversicherung als Eigenkapitaleinsatz
Die Kündigung der Lebensversicherung ist je nach Zahlungsweise monatlich oder jährlich möglich. Nach Kündigung zahlt der Versicherer den sog. Rückkaufswert an Sie aus. Die erhaltene Zahlung können Sie dann direkt als Kontoguthaben in die Immobilienfinanzierung einbringen und reduzieren so den Darlehensbetrag. Neben dem geringeren Darlehen verbessert sich auch das Verhältnis zwischen Darlehen und Wert der Immobilie (Beleihungsauslauf). Dies führt gewöhnlich zu besseren Zinskonditionen.
Die Kündigung einer Lebensversicherung ist aber mit wirtschaftlichen Verlusten verbunden, da der Versicherer je nach Laufzeit und Restlaufzeit einen Stornoabschlag berücksichtigt, der den Auszahlungsbetrag schmälert. Gerade dann, wenn der Vertrag erst ein paar Jahre läuft, sind die Abschläge besonders hoch. In den ersten Jahren werden die Abschlusskosten mit den Beiträgen verrechnet (sog. Zillmerung). Das führt dazu, dass Sie nicht einmal die eingezahlten Beiträge zurückbekommen.
Handelt es sich um eine fondsgebundene Lebens- oder Rentenversicherung werden beim Rückkauf die im Vertrag enthaltenen Fondsanteile zum aktuellen Kurswert verkauft. Sind die Kurse gerade auf einem niedrigen Niveau, fällt auch der Rückkaufswert entsprechend gering aus. Befindet sich in ihrem Vertrag eine Absicherung für den Todesfall und gegen Berufsunfähigkeit, fallen diese Risikozusatzversicherungen bei Kündigung ebenfalls weg. Die Kündigung einer Lebensversicherung ist also in den meisten Fällen nicht zu empfehlen und macht nur dann Sinn, wenn es keine Alternative gibt um das nötige Eigenkapital zur Verfügung zu stellen.
Verkauf der Lebensversicherung an Dritte
In den letzten Jahren hat sich eine interessante Alternative zur Kündigung der Lebensversicherung ergeben. Es befinden sich mittlerweile einige Gesellschaften am Markt, die Ihnen unter bestimmten Voraussetzungen ihre Lebensversicherung abkaufen. Mit dem Abkauf des Vertrages ist gemeint, dass der Vertrag an den Käufer abgetreten wird. Danach erhalten Sie vom Käufer den Rückkaufswert ausgezahlt. Eine weitere Beitragszahlung entfällt.
Das hat folgende Vorteile:
- Sie erhalten einen höheren Auszahlungsbetrag
- Bestehende Risikozusatzversicherungen werden weitergeführt
Natürlich ist der Kauf auch für den Käufer interessant. Die Fortführung des Vertrages bis zum Ende der Laufzeit führt immer zur höchsten Rendite.
Welche Voraussetzungen müssen für einen Verkauf der Lebensversicherung an Dritte erfüllt werden?
- Rückkaufswert beträgt mindestens 10.000 Euro
- Restlaufzeit mindestens 36 Monate
- Vertragsbeginn vor dem 01.01.2012
- Private Kapitalgebundene Lebens- oder Rentenversicherung (Riester und Rürup bzw. Basisrente nicht möglich)
Lebensversicherung als Tilgungsersatz nutzen
Üblicherweise besteht beim Abschluss eines Immobiliendarlehens die Rate aus dem Zinssatz und vereinbarten Tilgung. Der Tilgungssatz muss mindestens bei 1 % liegen und bestimmt die rechnerische Gesamtlaufzeit. Je höher die anfängliche Tilgung umso kürzer ist die Laufzeit. Alternativ zur laufenden Tilgung kann ein Darlehen auch ohne Tilgung abgeschlossen werden. Dies ist aber nur möglich, wenn ein Tilgungsersatz in Form eines Bausparvertrages oder eine Lebens/Rentenversicherung besteht oder abgeschlossen wird.
Finanzierung mit Lebensversicherung checken?
FAQ - Häufige Fragen
Bei der Beleihung einer Lebensversicherung zahlt die Versicherungsgesellschaft Ihnen ein Darlehen aus, das durch die Lebens- oder Rentenversicherung abgesichert wird. Gewöhnlich können bis zu 85 % des Rückkaufswertes beliehen werden. Das Darlehen wird dann von der Versicherung und nicht von einer Bank gewährt. Das Darlehen kann maximal bis zum Ende der Laufzeit der Lebensversicherung abgeschlossen werden. Im Gegensatz zur Kündigung des Vertrages bleibt der Vertrag erhalten. Wie bereits weiter oben beschrieben vermeidet man, dass der Stornoabschlag den Rückkaufswert reduziert und bestehende Risikoabsicherungen wegfallen. Ein zusätzlicher Vorteile liegt im Erhalt der Schlussüberschüssanteile. Bleibt eine Lebensversicherung bis zum Ende der Laufzeit bestehen, belohnt der Versicherer den Kunden mit einem Bonus.
Beim Einsatz der Lebensversicherung als Sicherheit bei der Immobilienfinanzierung ist gewöhnlich die Abtretung des Vertrages an die finanzierende Bank gemeint. In einer Abtretungsvereinbarung werden alle Rechte am Vertrag an die Bank abgetreten. Können Sie die Darlehensraten nicht mehr bezahlen, hat die Bank zusätzlich zur eingetragenen Grundschuld auf der Immobilie die Möglichkeit auf den Rückkaufswert des Vertrages zurückzugreifen. Ist das Darlehen vollständig zurückgezahlt oder von einer anderen Bank abgelöst, wird die Abtretung wieder gelöscht. Die Lebensversicherung kann dann wieder uneingeschränkt genutzt werden.
Da in unserem Beitrag schon oft der Begriff Rückkaufswert gefallen ist, möchten wir diesen näher erläutern. Der Beitrag einer Lebensversicherung setzt sich aus 3 Komponenten zusammen:
- Kostenbeitrag
- Risikobeitrag
- Sparbeitrag
Im Kostenbeitrag sind die Abschluss und Vertriebskosten und die laufenden Verwaltungskosten enthalten. Der Risikobeitrag wird für die Absicherung der Todesfallleistung, Berufsunfähigkeitsrente und die Beitragsbefreiung bei Berufsunfähigkeit verwendet. Zieht man vom Gesamtbeitrag den Kostenbeitrag und den Risikobeitrag ab, verbleibt der Teil des Beitrages, der tatsächlich zur Bildung des Sparguthabens verwendet wird. Dieses Sparguthaben wird bei einer klassichen Lebens- oder Rentenversicherung im sog. Deckungsstock angelegt. Der Versicherer legt für seine Kunden den größten Teil der Beiträge in festverzinslichen Wertpapieren an und muss dabei die gesetzlichen Vorgaben erfüllen.
Bei Vertragsabschluss wird die garantierte Verzinsung der tasächlichen Sparbeiträge festgelegt. Zusätzlich erhält jeder Kunde eine Überschussbeteiligugng, die jedes Jahr neu festgesetzt wird. Das Sparguthaben wir also jedes Jahr ja nach Entwicklung der Kapitalanlage des Versicherers verzinst. Dabei handelt es sich überwiegend um langfristige Kapitalanlagen. Wird ein Vertrag vor Ablauf der regulären Laufzeit gekündigt, muss auch der Versicherer einen Teil seiner langfristigen Anlagen auflösen. Dadurch fällt die ursprünglich geplante Rendite geringer aus und wird entsprechend an den Kunden weitergegeben. Die Höhe des Rückkaufswertes hängt also von vielen Faktoren ab und sollte am besten direkt beim Versicherer angefragt werden.
Im Folgenden haben wir alle Bausteine aufgeführt, die als Eigenkapital bei einer Immobilienfinanzierung von den Banken anerkannt bzw. angerechnet werden:
- Bank/Kontoguthaben
- Wertpapiere
- Lebens- und Rentenversicherungen
- Bausparverträge