Immobilie in Spanien kaufen – was beachten?
Ein Ferienhaus in Spanien zu kaufen ist der Traum vieler Deutscher. Dabei möchten die meisten ein paar Wochen selbst dort Urlaub machen und den Rest der Zeit die Immobilie vermieten. Im Vergleich zu deutschen Kapitalanlage-Immobilien können meist höhere Renditen erwirtschaftet werden. Diese liegen bei 6 – 9 % je nach Auslastung. In den Küstenregionen der Costa Brava, Costa Blanca und Costa del Sol finden sich immer noch attraktive Angebote. Zudem sind die Feriengebiete mit dem Auto gut zu erreichen und seit 2022 gibt es entlang der Küste keine Autobahngebühr mehr.
Wo finde ich ein Ferienhaus in Spanien?
Hier empfehlen wir vor allem die 3 folgenden Portale:
Weitere Ferienhäuser finden Sie direkt auf den Seiten der großen Immobilienmakler. Zu guter Letzt empfehlen wir ortsansässige Makler anzusprechen. Gerade in den Urlaubsregionen am Mittelmeer gibt es zahlreiche Maklerbüros, die im Schaufenster und auf der Webseite ihre Objekte anbieten.
Wie finanziere ich ein Ferienhaus in Spanien?
Die Finanzierung wird oft über folgende Bausteine verteilt:
- Beleihung der spanischen Immobilie
- Beleihung der eigenen Immobilie in Deutschland
- Privatdarlehen
- Wertpapierdarlehen
- Eigenkapital
Unsere Aufgabe ist es die einzelnen Bausteine richtig zu verbinden und die dafür passenden Banken für Sie zu finden.
Nie beantragen
NIE (Numero de Identificación de Extranjeros) ist die Identifikationsnummer für Ausländer, die in Spanien bei jeglicher Kommunikation mit spanischen Behörden anzugeben ist. Sobald Sie die Entscheidung getroffen haben ein Haus in Spanien zu kaufen, sollten Sie diese Nummer beantragen. Die Nie kann bei der örtlichen Nationalpolizei oder beim spanischen Konsulat in einer deutschen Auslandsvertretung beantragt werden. Gerade die Beantragung über ein Konsulat in Deutschland kann mehrere Wochen dauern.
Sobald Ihnen diese Nummer vorliegt, können Sie die ersten Unterlagen zur Prüfung der Immobilie selbst beantragen und sind nicht auf die Mithilfe des Verkäufers/Maklers angewiesen.
Folgende Dokumente empfehlen wir für die Prüfung einzuholen:
- Aktueller Grundbuchauszug (Nota simple informativa del Registro de la Propiedad)
- notariellen Kaufvertrag mit Eintragungsvermerk des Grundbuchamtes (escritura de compraventa con Registro de la Propiedad)
- Katasterbescheinigung (Certificación descriptiva y gráfica del Catastro)
- Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad)
Bei Objekten im Teileigentum sollten Sie zusätzlich Protokolle der Eigentümerversammlunmgen prüfen
Der Kaufvertrag für eine spanische Immobilie
Beim Kaufvertrag ist der private Kaufvertrag vom notariellen Kaufvertrag zu unterscheiden.
Der private Kaufvertrag wird direkt vom Verkäufer erstellt oder es wird ein entsprechendes Musterformular genutzt. Vor Abschluss eines solchen Vertrages sollten vorher folgende Punkte geklärt werden:
- Bestehen Belastungen hinsichtlich offener Steuerschulden
- Wer übernimmt die Wertzuwachssteuer?
- Liegen Verstöße gegen das Küstenschutzgesetz vor?
Bei Unklarheiten macht es Sin einen entsprechend qualifizierten Berater zu befragen. Dies kann auch ein ortsansässiger Notar sein.
Beim notariellen Kaufvertrag wird der Kaufvertragsentwurf vom Notar erstellt. Egal wer den Kaufvertrag erstellt. Die Eigentumsübertragung muss notariell beurkundet werden.
Beurkundung und Hypothekenbestellung
Jeder Immobilienerwerb muss vor einem spanischen Notar beurkundet werden. Genau wie in Deutschland klärt der spanische Notar über die wesentlichen Punkte des Kaufvertrages und die Folgen der Hypothekenbestellung auf. Wir empfehlen entweder einen Übersetzer oder einen deutschsprachigen Notar bei der Beurkundung zu nutzen.
Die Hypothekenbestellung selbst findet in einem separaten Termin statt. Nach der Hypothekenbestellung müssen Sie innerhalb von 30 Tagen einen Kostenvorschuss leisten. Die Höhe der Kosten wird Ihnen vom Notar mitgeteilt.
Welche Kosten entstehen bei Immobilienerwerb in Spanien?
Grunderwerbsteuer:
Die Grunderwerbsteuer liegt in Spanien je nach Region bei 5 – 11 % vom Kaufpreis
Unter folgdem Link finden Sie weitere Hinweise zu den einzelnen Regionen:
https://steuerberaterspanien.com/zahlung_grunderwerbsteuer_spanien.html
Wertzuwachssteuer:
Bei der Wertzuwachssteuer wird die Differenz zwischen dem Wert der Immobile bei Kauf und Verkauf des Voreigentümers besteuert und ist vom Verkäufer zu tragen. Bitte achten Sie darauf, dass die Übernahme durch den Verkäufer explizit im Kaufvertrag festgelegt wird.
Notarkosten und Grundbuchkosten bei Immobilienerwerb in Spanien
Für die Beurkundung des Kaufvertrages, die Hypothekenbestellung und die Eintragung im Grundbuch muss mit 3 – 4 % des Kaufpreises gerechnet werden
Schätzkosten:
Für die Finanzierungsprüfung benötigen die Banken üblicherweise ein Wertgutachten. Die Kosten für dieses Gutachten liegen bei 700 – 1.000 EUR und müssen vom Käufer getragen werden.
Welche Steuern sind bei einem Ferienhaus in Spanien zu zahlen?
Grundsätzlich empfehlen wir jedem Kunden zu steuerlichen Frage einen spanischen Steuerberater zu kontaktieren. Gerne stellen wir hier einen qualifizierten Kontakt her.