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Ferienhaus in Holland kaufen –  was ist zu beachten ?

Ein Ferienhaus in Holland ist aus 2 Gründen aktuell besonders attraktiv für Deutsche. Zum einen bietet die Nähe zu Deutschland die Möglichkeit für spontane Kurzurlaube. Zum anderen führt die hohe Nachfrage auch bedingt durch die Corona-Krise zu hohen Tagesmieten. Im Vergleich zu deutschen Kapitalanlage-Immobilien können meist höhere Renditen erwirtschaftet werden. Diese liegen aktuell  bei  6 – 9 % je nach Auslastung.

Wo finde ich ein Ferienhaus in Holland?

Hier empfehlen wir vor allem die 3 folgenden Portale. Wobei sich vor allem das Portal Vakantiehuis winkel auf Ferienimmobilien spezialisiert hat während Funda als größtes holländisches Portal eher mit dem deutschen Immobiliescout 24 zu vergleichen ist und den ganzen Immobilienmarkt abbildet.

Vakantiehuis winkel: http://www.vakantiehuiswinkel.nl/

Huizen Zoeker: http://www.huizenzoeker.nl/

Funda: http://www.funda.nl/

Neben den allgemeinen Portalen sind noch die Seiten der 3 führenden Anbieter Roompot, Landal und Droomparken hervorzuheben:

Roompot: https://www.roompotprojects.de/kaufen/kauf-eines-bestehenden-ferienhauses

Landal: https://www.landalmakelaardij.nl/kopen/

Droomparken: https://www.droomparken.de/kauf

Eine weitere Möglichkeit ein Ferienhaus zu finden ist einen sog. Aankoopmakelaar gegen eine Maklergebühr zu beauftragen. Dieser Makler kennt sich im hiesigen Markt aus und kann für Sie geeignete Objekte finden. Unter folgendem Link können Sie entsprechende Makler suchen.

https://www.nvm.nl/wonen/kopen/aankoopmakelaar/

Was muss man beim Hauskauf in Holland beachten?

Sie haben auf einer der Seiten ein Haus gefunden und möchten es kaufen. Zunächst empfiehlt sich eine Besichtigung vor Ort. Hier empfehlen wir einen Experten zu Rate zu ziehen. Hier können Sie z.B. auf die registrierten Gutachter des NWWI-Standards zurückgreifen. Unter der folgenden Seite können Sie nach lokalen Gutachtern suchen.

https://site.nwwi.nl/taxateur-zoeken/

Oft findet sich die Abkürzung k.k. hinter dem Kaufpreis. Das bedeutet, dass die Kaufnebenkosten nicht im Preis enthalten sind. Zu den Kaufnebenkosten gehört die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten. Falls ein Makler mit der Vermarktung des Ferienhauses beauftragt wurde, geht die Maklerprovision zu Lasten des Verkäufers. Generell empfiehlt es sich eine sog. Koopoptie auszusprechen. Das ist eine Art Reservierung, die Ihnen das Objekt für einen bestimmten Zeitraum (meistens 4 Wochen) sichert. In diesem Zeitraum können Sie dann die Finanzierung prüfen. Wir empfehlen Ihnen schon vor der Objektsuche den eigenen Finanzierungsrahmen zu überprüfen. Wenn Sie sich mit dem Verkäufer einig geworden sind, muss der Kauf bei einem holländischen Notar beurkundet werden. Soll ein Teil des Kaufpreises finanziert werden muss zur Absicherung des Darlehens seitens der Bank eine Hypothek nach holländischem Recht eingetragen werden.

Welche Steuern sind bei einem Ferienhaus in Holland zu zahlen?

Grundsätzlich empfehlen wir jedem Kunden zu steuerlichen Frage einen holländischen Steuerberater zu kontaktieren. Gerne stellen wir hier einen qualifizierten Kontakt her. Aus unserer Erfahrung können wir Ihnen aber die folgenden Hinweise geben:

holländische Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer liegt in Holland beim Kauf von Wohnimmobilien zur Vermietung grundsätzlich bei 2 %. Ist das Ferienhaus nicht älter als 2 Jahre, entfällt die Grunderwerbsteuer. Dafür muss auf den Kaufpreis 21 % Mehrwertsteuer (BTW) gezahlt werden. Die BTW kann aber zurückerstattet werden, wenn es sich in erster Linie um ein Vermietungsobjekt handelt.

holländische Vermögensertragssteuer

In Holland werden die Erträge aus Vermietung anders versteuert als in Deutschland. Zunächst wird die Differenz zwischen dem Hauswert (WOZ-Wert, jährlich von der Kommune festgelegt) und die darauf bezogenen Schulden ermittelt. Auf das Ergebnis wird dann ein bestimmter Prozentsatz angewandt. Hieraus ergibt sich dann eine fiktive Rendite. Dazu ein Bespiel:

Hauswert (WOZ-Wert) zum 01.01.2020: 200.000,00 €
Darlehensverbindlichkeiten zum 01.01.2020: 140.000,00 €
Abzügl. Vermögenssteuerfreibetrag 30.000,00 €
Saldo: 30.000,00 €
Fiktive Rendite in Höhe von 2,017 % von 30.000 EUR 605,10 €
Davon 30 % 181,53 €

 

Achtung: Die fiktive Rendite von 2,017 % gilt nur bis zu einem Saldo von 100.800 EUR. Danach steigt die fiktive Rendite auf 4,326 %

Die Vermietung und Finanzierung der Ferienimmobilie ist also mit enormen Steuervorteilen verbunden. Darlehen werden allerdings nur vom Hauswert abgezogen, wenn das Darlehen ausdrücklich für die Finanzierung des Ferienhauses verwendet wird.

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