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Immobilienfinanzierung

Ferienhaus in Holland kaufen –  was ist zu beachten

Ferienhaus in Holland kaufen –  was ist zu beachten ?

Ein Ferienhaus in Holland ist aus 2 Gründen aktuell besonders attraktiv für Deutsche. Zum einen bietet die Nähe zu Deutschland die Möglichkeit für spontane Kurzurlaube. Zum anderen führt die hohe Nachfrage auch bedingt durch die Corona-Krise zu hohen Tagesmieten. Im Vergleich zu deutschen Kapitalanlage-Immobilien können meist höhere Renditen erwirtschaftet werden. Diese liegen aktuell  bei  6 – 9 % je nach Auslastung.

Wo finde ich ein Ferienhaus in Holland?

Hier empfehlen wir vor allem die 3 folgenden Portale. Wobei sich vor allem das Portal Vakantiehuis winkel auf Ferienimmobilien spezialisiert hat während Funda als größtes holländisches Portal eher mit dem deutschen Immobiliescout 24 zu vergleichen ist und den ganzen Immobilienmarkt abbildet.

Vakantiehuis winkel: http://www.vakantiehuiswinkel.nl/

Huizen Zoeker: http://www.huizenzoeker.nl/

Funda: http://www.funda.nl/

Neben den allgemeinen Portalen sind noch die Seiten der 2 führenden Anbieter Roompot und Landal hervorzuheben:

Roompot: https://www.roompotprojects.de/kaufen/kauf-eines-bestehenden-ferienhauses

Landal: https://www.landalmakelaardij.nl/kopen/

EuroParcs: https://www.europarcs.de/ferienhaus-kaufen

Eine weitere Möglichkeit ein Ferienhaus zu finden ist einen sog. Aankoopmakelaar gegen eine Maklergebühr zu beauftragen. Dieser Makler kennt sich im hiesigen Markt aus und kann für Sie geeignete Objekte finden. Unter folgendem Link können Sie entsprechende Makler suchen.

https://www.nvm.nl/wonen/kopen/aankoopmakelaar/

Was muss man beim Hauskauf in Holland beachten?

Sie haben auf einer der Seiten ein Haus gefunden und möchten es kaufen. Zunächst empfiehlt sich eine Besichtigung vor Ort. Hier empfehlen wir einen Experten zu Rate zu ziehen. Hier können Sie z.B. auf die registrierten Gutachter des NWWI-Standards zurückgreifen. Unter der folgenden Seite können Sie nach lokalen Gutachtern suchen.

https://site.nwwi.nl/taxateur-zoeken/

Oft findet sich die Abkürzung k.k. hinter dem Kaufpreis. Das bedeutet, dass die Kaufnebenkosten nicht im Preis enthalten sind. Zu den Kaufnebenkosten gehört die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten. Falls ein Makler mit der Vermarktung des Ferienhauses beauftragt wurde, geht die Maklerprovision zu Lasten des Verkäufers. Generell empfiehlt es sich eine sog. Koopoptie auszusprechen. Das ist eine Art Reservierung, die Ihnen das Objekt für einen bestimmten Zeitraum (meistens 4 Wochen) sichert. In diesem Zeitraum können Sie dann die Finanzierung prüfen. Wir empfehlen Ihnen schon vor der Objektsuche den eigenen Finanzierungsrahmen zu überprüfen. Wenn Sie sich mit dem Verkäufer einig geworden sind, muss der Kauf bei einem holländischen Notar beurkundet werden. Soll ein Teil des Kaufpreises finanziert werden muss zur Absicherung des Darlehens seitens der Bank eine Hypothek nach holländischem Recht eingetragen werden.

Unter folgendem Link haben wir die wichtigsten Begrifflichkeiten zum Immobilienerwerb in den Niederlanden nochmal zusammengefasst:

Baufinanzierung Niederlande – FAQ

Erfahrungen beim Kauf eines Roompot-Ferienhauses

Der Parkbetreiber Roompot zeichnet sich durch hohe Professionalität und Qualität aus. Deshalb sind Banken bereit im Vergleich zu anderen Parks eine 100 %-Finanzierung anzubieten. Der komplette Kaufpreis kann also finanziert werden. Nur die Erwerbsnebenkosten von 10,4 % Grunderwerbssteuer (overdrachtsbelasting) und die Notargebühren von ca. 2.000 EUR müssen aus Eigenmitteln finanziert werden. Bei Neubauten wird stattdessen Umsatzsteuer (BTW) fällig. Bei kompletter Vermietung wird die Umsatzsteuer aber zurückerstattet und kann als Zwischenfinanzierung mitfinanziert werden.

Erfahrungen beim Kauf eines Ferienhauses im Center Parcs

Neben dem Parkbetreiber Roompot steht der Betreiber Center Parcs ebenfalls für hohe Qualität. Hier können ebenfalls bis zu 100 % des Kaufpreises finanziert werden. Die professionelle Verwaltung und Vermarktung führt zu hohen Auslastungen der Objekte und entsprechend hohen Mieteinnahmen.

Woz-wert Niederlande

Der sog. WOZ-Waarde ist der Wert der Immobilie, der jedes Jahr von den niederländischen Gemeinden ermittelt wird. Dieser Wert dient als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer und wird jedem Eigentümer im Rahmen des Steuerbescheides mitgeteilt. Erfahrungsgemäß liegt der WOZ-Wert unterhalb des Verkehrswertes der Immobilie. Ist die Differenz zum Kaufpreis zu groß, deutet das auf einen überhöhten Kaufpreis hin. Unter folgendem Link kann der WOZ-Waarde eingesehen werden. https://www.wozwaardeloket.nl/

Welche Steuern sind bei einem Ferienhaus in Holland zu zahlen?

Grundsätzlich empfehlen wir jedem Kunden zu steuerlichen Frage einen holländischen Steuerberater zu kontaktieren. Gerne stellen wir hier einen qualifizierten Kontakt her. Aus unserer Erfahrung können wir Ihnen aber die folgenden Hinweise geben:

holländische Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer liegt in Holland beim Kauf von Wohnimmobilien zur Vermietung seit 2023 bei 10,4 %. Ist das Ferienhaus nicht älter als 2 Jahre, entfällt die Grunderwerbsteuer. Dafür muss auf den Kaufpreis 21 % Mehrwertsteuer (BTW) gezahlt werden. Die BTW kann aber zurückerstattet werden, wenn es sich in erster Linie um ein Vermietungsobjekt handelt.

holländische Vermögensertragssteuer

Im holländischen Steuersystem werden alle Einkünfte 3 sog. Boxen zugeordnet. Die Erträge aus der Vermietung von Ferienimmobilien gehören zu den sog. Box 3-Einkünften. Bisher wurde aus der Differenz zwischen dem Hauswert (WOZ-Wert, jährlich von der Kommune festgelegt) und die darauf bezogenen Schulden eine fiktive Rendite ermittelt. Zukünftig soll die Besteuerung aber eher den tatsächlichen Erträgen entsprechen. Weitere Infos sollten mit einem holländischen Steuerberater besprochen werden.

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