Forward Darlehen ab wann möglich?
Aufgrund der niedrigen Zinsen für Immobilienfinanzierungen fragen sich aktuell viele Leute, ob der Abschluss eines Forwarddarlehens Sinn macht und ab wann dieser möglich ist. Die Zinsen könnten zukünftig steigen, so dass die Sicherung der aktuellen Zinskonditionen für die Zukunft attraktiv sein könnte.
Was ist ein Forward Darlehen?
Ein Forward Darlehen ist ein Darlehensvertrag, der bestimmte vereinbarte Konditionen für eine zukünftige Anschlussfinanzierung sichert. Bei richtiger Vertragsgestaltung wird dann am eine der aktuellen Zinsbindungsfrist, der neue Kondition aus dem Forwarddarlehen gewährt. Ein Abschluss eines Forward Darlehen ist gewöhnlich bis 5 Jahre vor Ende der Zinsbindung möglich.
Was kostet ein Forward Darlehen?
Für die Zinssicherung in der Zukunft verlangen die Banken einen Zuschlag für die Wartezeit bis zur Auszahlung des Forwarddarlehens. Dieser liegt je nach Bank zwischen 0,015 % und 0,045 % pro Monat Wartezeit. Im Mittel muss also pro Jahr Wartezeit mit einem Zuschlag in Höhe von 0,36 % gerechnet werden. Einige Banken liegen aktuell jedoch auch deutlich darüber. Dies hängt von den Zinserwartungen der einzelnen Bank ab.
Wann lohnt sich ein Forward Darlehen?
Grundsätzlich sind hier zwei Punkte zu bedenken. Zum einen ist die Restlaufzeit der Zinsbindung der bestehenden Finanzierung zu berücksichtigen. Je länger die Restlaufzeit, umso höher ist der Zinsaufschlag. Zum anderen muss beurteilt werden, wie sich die Zinsen in der Zukunft entwickeln. Hier können natürlich nur Annahmen getroffen werden. Der Abschluss eines Forwarddarlehen macht also dann Sinn, wenn die angenommene Zinserhöhung höher ist als der Zinszuschlag für das Forwarddarlehen.
Wie wird ein Forward Darlehen berechnet ?
Bei dieser Frage muss zunächst geklärt werden, wie sich die Zinskonditionen einer Bank bei einer Immobilienfinanzierung zusammensetzen. Dazu nachfolgend die wichtigsten Bestandteile:
- Refinanzierungskosten
- Grundmarge Realkredit
- Margenaufschlag für höheren Beleihungsauslauf
- Forwardaufschlag bei Forward Darlehen
- Vertriebskosten
Während die letzten vier Positionen vor allem bankintern ermittelt werden, sind die Refinanzierungskosten noch am leichtesten vom Kunden nachzuvollziehen. Die Refinanzierung einer Bank im Bereich der Immobilienfinanzierung erfolgt am Kapitalmarkt durch den Kauf von Anleihen oder Pfandbriefen. Ein Ausblick auf die zukünftige Zinsentwicklung kann die Entscheidung vereinfachen.
Fazit:
Sollte die Anschlussfinanzierung in den nächsten 1-3 Jahren anstehen, könnte der Abschluss eines Forward Darlehen sinnvoll sein. Liegt das Ende der Zinsbindung weiter in der Zukunft, sollte ein Vergleich zu den aktuellen Konditionen herangezogen werden. Ein Zinssaufschlag von mehr als 1 % sollte nicht in Kauf genommen werden. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinskonditionen in den nächsten 3 Jahren um mehr als 1% steigen ist aufgrund der wirtschaftlichen Lage im EUR-Raum und der EZB-Zinspolitik eher unwahrscheinlich.