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Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Mit der Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in 2016 ist die Kreditvergabe der Banken strenger geworden. Deshalb werden wir von vielen Kunden gefragt, ob eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital noch möglich ist und welche Erfahrungen wir gemacht haben. Die Praxis zeigt, dass es immer noch möglich ist, ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen.

Welche Kriterien müssen für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital erfüllt werden?

Nahezu alle Banken erwarten eine positive Haushaltsrechnung. Sie müssen in der Lages sein, ihre laufenden Verpflichtungen incl. Kredirrate aus den laufenden Einnahmen zu finanzieren. Wir haben die Erfahrung gemacht, dass jede Bank bei den Lebenshaltungskosten mit ihrer eigenen Haushaltspauschale rechnet. Diese Pauschalen weichen stark voneinander ab. Die Haushaltsrechnung für einen 3-Personen-Haushalt könnte wie folgt aussehen:

Nettolohn / Gehalt 2.500 €
Kindergeld 194 €
Summe Einnahmen 2.694 €
Ausgaben
Lebenshaltungskosten 1.250 €
Rate aus beantragter Finanzierung 1.000 €
Bewirtschaftungskosten des Finanzierungsobjektes 400 €
Summe Ausgaben 2.650 €
Überschuss 44 €

In diesem Beispiel haben wir eine Finanzierung komplett ohne Eigenkapital gerechnet. Durch den positiven Haushaltsüberschuss ist die Finanzierung möglich. Allerdings geht das mangelnde Eigenkapital zu Lasten der Konditionen.

Warum soll ich doch einen Hauskauf oder Hausbau mit Eigenkapital finanzieren?

Der wichtigste Grund aus Sicht des Kunden ist wie gesagt die Kondition der Baufinanzierung. Je geringer der Beleihungsauslauf (Finanzierungssumme im Verhältnis zum Beleihungswert) ist, umso besser sind die Zinskonditionen. Die Bank verlangt einen Zinsaufschlag, wenn der Beleihungsauslauf über 60 % liegt. Ist ein Kunde in der Lage einen Teil der Finanzierung aus Eigenmitteln zu tragen, deutet das aus Sicht der Bank auf eine bessere Bonität hin. Zudem zeigt der Kunde, dass er in der Lage ist zu Sparen oder Vermögen aufzubauen. Je höher das Eigenkapital ist umso niedriger ist dann auch das Finanzierungsvolumen.

Was ist eigentlich der Beleihungswert?

Jede Bank legt für eine Immobilie einen internen Wert fest, der Beleihungswert genannt wird. Auf Basis dieses Wertes wird dann der Beleihungsauslauf festgelegt, der die Konditionen bestimmt. Der Beleihungswert kann bis zu 30 % geringer sein als der Verkehrswert/Marktwert. Warum ist das so? Gerade in der aktuellen Marktphase werden Immobilien zu überhöhten Preisen angeboten. Durch diese Differenz wird das Risiko der Banken reduziert. Kann der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann und die Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung verwertet werden.

Welche Mittel können als Eigenkapital genutzt werden?

  • Bank/Sparguthaben
  • Sonstige Barmittel
  • Schenkung Dritter (Eltern, Verwandte, Freunde)
  • Nachrangdarlehen
  • Policen-Darlehen (Beleihung der eigenen Lebensversicherung)
  • Renovierungsdarlehen (ohne Verwendungsnachweis)

Wie kann ich den Beleihungsauslauf reduzieren?

Neben dem Einsatz von Eigenkapital kann der Beleihungsauslauf durch folgende Mittel reduziert werden:

  • KFW-Kredit
  • Beleihung bestehender Immobilien (auch Immobilien von Verwandten können beliehen werden)
  • Arbeitgeberdarlehen
  • Gesellschafterdarlehen
  • Förderdarlehen der NRW.Bank

Bis wann sollte das Darlehen zurückgezahlt werden?

Grundsätzlich sollte das Darlehen bis zum Rentenalter zurückgezahlt werden, da in der Rentenphase gewöhnlich weniger Einkünfte zur Verfügung stehen und die eigene Immobilie ggf. als Baustein der Altersvorsorge dienen soll. Eine Finanzierung über das Rentenalter hinaus ist jedoch bei einigen Banken möglich. Die Bank prüft dann, ob im Rentenalter die Einkünfte ausreichen um den Kapitaldienst zu tragen.

Fazit

Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, wenn ein Haushaltsüberschuss incl. Finanzierung vorhanden ist. Einige Banken akzeptieren eine Finanzierung bis 130 %. Somit können nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten und etwaige Zusatzkosten  wie z.B. die Renovierung der Immobilie finanziert werden. Jeder Kreditnehmer sollte jedoch ernsthaft prüfen, ob er in der Lage ist dauerhaft den Kapitaldienst zu tragen. Eine gute Bonität ist Voraussetzung für eine Finanzierung ohne Eigenkapital. Die eigene Haushaltsrechnung sollte Überschüsse erwrtschaften, da zusätzliche Kosten berücksichtigt werden müssen.

Möchten Sie Ihre Immobilie auch ohne Eigenkapital finanzieren?

 

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