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Die Immobilie als Altersvorsorge

Die Immobilie als Altersvorsorge

Die Sparer in Deutschland haben es aktuell schwer. Aufgrund der niedrigen Zinsen gibt es nahezu keine Sparangebote die sicher sind und eine attraktive Rendite erwirtschaften. Tages- oder Festgeldkonten werfen nahezu keine Verzinsung ab. Bei den Lebensversicherungen sieht es ähnlich aus. Zudem haben die Lebensversicherer das Problem, dass die hohen Garantien in den Altverträgen durch neue Verträge mitfinanziert werden. Geld ansparen mit einer klassischen Lebensversicherung macht also momentan keinen Sinn. Deshalb wird zunehmend die Immobilie als Altersvorsorge genutzt. Warum das Sinn macht um worauf man achten sollte, erklärt der folgende Beitrag.

Die Immobile als Eigenheim

Viele Menschen nutzen eine Immobilie als Eigenheim, um im Alter keine Miete bezahlen zu müssen. Dieser Baustein reicht aber bei weitem nicht aus, um die laufenden Ausgaben in der Rentenphase zu finanzieren. Zudem werden die laufenden Kosten eine Immobilie als Eigenheim unterschätzt. Von der Mietersparnis im Alter bleibt dann oft nicht viel übrig. Deshalb ist die vermietete Immobilie als Altersvorsorge viel sinnvoller.

Vermietete Immobilie als Altersvorsorge

Jeder Immobilienmakler wird Ihnen auf die Frage „Was ist das Wichtigste beim Kauf einer Immobilie“ antworten „Lage, Lage, Lage“. Das trifft natürlich immer noch zu. Ebenso wichtig ist jedoch das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Jahresnettomiete. Dieses Verhältnis legt letztlich die Rendite des Objektes fest. Da die Preise in den 1a-Lagen in den letzten Jahren stark gestiegen sind, ist die Rendite zunehmend unattraktiv geworden. Der Kauf eines Objektes in einer 1a-Lage kann somit nur noch über eine weitere Wertsteigerung zu einer attraktiven Rendite führen. Im Folgenden sehen ein Beispiel für eine 1b-Lage:

  • Kaufpreis Eigentumswohnung 200.000 EUR
  • Miete 700 EUR
  • Kaufnebenkosten 17.000 EUR
  • Zinssatz 1,65 % p.a. Tilgung 2,75 % p.a., Darlehen 217.000 EUR
  • Verwaltungskosten pro Jahr: 500 EUR
  • Instandhaltung pro Jahr: 200 EUR
  • Eigenkapital: 0 EUR

 

Bei den o.g. Vorgaben ergibt sich ein monatlicher Eigenaufwand aus Mieteinnahmen abzüglich Kosten und Finanzierung von etwa 200 EUR. Steuervorteile können den Eigenaufwand noch zusätzlich reduzieren. In der o.g. Beispielrechnung wurde bewusst ohne Eigenkapital gerechnet. Dadurch entsteht eine zusätzliche Rendite bei dieser Anlage. Dies ist auf den sog. Leverage-Effekt zurückzuführen. Liegt der Zins für die Finanzierung einer Kapitalanlage unter deren Gesamtrendite, wird durch die Reduzierung des Einsatzes von Eigenkapital eine Zusatzrendite erwirtschaftet. Im Beispielfall liegt die Rendite der Immobilie bei etwa 3,5 %. Der Zinssatz für die Finanzierung liegt nur bei 1,65 %. Das aktuelle Niedrigzinsumfeld macht die Investition in eine Kapitalanlage-Immobilie ohne Einsatz von Eigenkapital besonders sinnvoll.

Die Wertsteigerung der Immobilie führt zu einer Zusatzrendite. Aufgrund der o.g. Faktoren ist diese Zusatzrendite aber gar nicht erforderlich. Ob die Spekulation auf die Wertsteigerung einer Immobilie zum Aufbau der Altersvorsorge passt, kann auch bezweifelt werden.

Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen?

Da die Immobilie finanziert wird, muss eine entsprechende Bonität seitens des Käufers vorhanden sein. Wie diese im Einzelnen aussehen muss, hängt in erster Linie vom Kaufpreis ab. Da die Nutzung von Steuervorteilen die Investition attraktiver macht, ist ein hoher persönlicher Steuersatz zusätzlich von Vorteil.

Fazit:

In der aktuellen Marktlage ist die Immobilie als Altersvorsorge absolut zu empfehlen. Bei der Auswahl des Objektes sollte jedoch professionelle Beratung in Anspruch genommen werden.

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